亮灯率不到10%,三四线有崩盘风险!专家:没价值的房产抓紧卖

2年前,很多人都说三四线城市很亲民,房价只卖三四千一平,但是却很少有人买,开发商地方政府都很焦虑。2年后随着棚改货币化的拉动,加上一二线热钱的涌进,三四线及其周边县城都开始躁动不安了,房价像坐了火箭般直窜云霄,购房大军像河水般袭来,原本三四千一平的房子摇身一变成了七八千一平,很多人却坐不住了,疯狂地买进。

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问:未来3年二三四线城市的房价还会大幅上涨吗?

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作为资金密集型行业,房地产离不开融资发债、借新还旧。

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地产商也纳闷,房子便宜没人买,房子涨价倒是去库存给劲。于是各大地产商营销策略升级,“捂着卖”、“涨价卖”、“需找关系买”等各种噱头应运而生,三四线城市及其周边五六线县城等都稳稳地进入万元俱乐部。一二线周边的三四线城市更疯狂,房价一度飙升到三四万一平,泡沫大得惊人。

但有数据显示,目前房地产行业累积的债务达到了惊人的量级:截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元,2019年上半年上市房企的有息负债总计达到42159.7亿元,其中,大部分债务将在2019年至2021年集中到期。

2019年开始,在严厉的楼市调控政策指导下,二三四线城市房价预计都不会出现大涨,但是大的趋势是,由于楼市分化明显,二线会温和上扬,而大部分的三四线城市房价会回调至理性区间。2019年楼市最明显的特征就是出现分化。具体表现为:第一,一二线城市房价在稳定的基础上仍会温和上扬。一二线城市楼市受到都市圈规划、粤港澳大湾区规划纲要出台以及长三角一体化规划上升为国家战略等国家战略规划的利好影响,对于一二线城市都市圈以及城市群城市未来看好。另外,这些城市大多数是我们国家的区域中心城市或是地理区位好、资源禀赋很好的城市,如:杭州、厦门、苏州、郑州等等,这些一二线城市虽然大都实行了严格的限售、限购、限贷等政策,但是未来城市发展潜力大,成长性好,人口稳定增长、持续流入,因此,在调控的作用下,还会温和上涨。第二,三四线城市则明显不同于一二线城市,出现楼市分化。三四线城市中,处在核心都市圈和城市群的城市,会受到核心城市的辐射影响,还有温和上扬的空间,但是大多数的三四线城市,在最近的三四年中,将进入调整周期,房价出现回调或者是横盘整理,回归理性发展通道,这些城市的住房将不再是投资选择,而是回归居住属性,房价也会逐步回调至和当地居民收入以及城市经济发展水平相适应,进入健康发展的轨道。

三四线城市和十八线县城,房价上涨的逻辑,绕不开恐慌性购房心理,中国式买房从不讲道理,向来坚决执行“买涨不买跌”的黄金法则。

4万亿!面对巨大的债务压力,房企们会怎么解决呢?

本轮房价上涨周期,始于2015年下半年,到今年底已有3年了。先是以深圳为代表的一线城市领涨,部分二线城市随后跟进,再后来二线城市普涨,三四线城市也开始上涨,最后就连五六线城市房价也要轮涨一遍。

实话实说,三四五六线城市现在除了房价高之外,其它的所有配套设施真的是跟不上。尤其是一些偏远的新区,人口密度极其低,据当地人反映很多楼盘甚至都没通水通电,居民生活十分不便。一点不夸张地说,多数小区晚上的亮灯率都不足10%。一个又一个新区新鲜出炉,像极了当年的鬼城鄂尔多斯。

1.拼命向国外银行借钱

现在中国房价洼地几乎已经没有了,本轮房地产下跌行情就要开始了。这与A股发动行情一样,先拉中小盘股、再拉升大盘蓝筹股,最后涨到头时,再拉升绩差股、ST股票等,所有板块都拉升一遍,便宣告终结。

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2019年前三季度房地产开发投资完成额为9.8万亿元,累计同比增长10.5%,相较于2018年同期增速提升0.6个百分点,整体增速仍维持高位。

导致之前二三四线城市房价上涨都有不同的原因:先说二线城市,主要是摇号买房、人才引进战略。当摇号买房政策一出台,不管需不需要买房,大家都抢着去排队摇号,甚至上演了七万人争抢一千五百个新房。此外,还有人才引进战略,一些城市规定大专以上学历可能入户,于是大量外来人口申请落户,导致当地房价被炒高了。

最新消息显示,三四线楼市面临重磅调整,红利即将退出,房价将迎来大幅回调。

之所以发展那么快,是因为房企们借了银行太多的钱,但有借就有还。

再说,三四线城市,地方政府为了完成去库存目标,发改委授意国开行通过PSL的方式,向国开行发放贷款,专门从事棚改货币化安置,于是棚改居民手里拿到了大量的现金,跑到周边去买楼,结果当地房地产盘子本来就小,一下子购房需求涌入,导致了房价的大涨。

首先,三四线城市上涨的最大动力“棚改货币化补偿”政策已生变故,未来热点城市、房价上涨过快、库存较低的城市都会进行全面收缩,如此一来三四线房价很难再保持火热姿态,没有棚改补偿资金的支撑,房价回调是大势所趋;

Wind数据显示,2019年全年共计有5701.27亿元的地产债到期,其中下半年到期金额共计2874.67亿元。上半年受益于较为宽松的发展环境,1-4月份的地产债净融资额均为正。

不过,现在情况有变,二线城市的摇号买房,现在主要向无房户倾斜,先解决当地没房产的家庭居住问题。人才引进落户的门槛也在提高,很多二线城市规定要博士以上人才。而对于一些前期房价上涨较快的三四线城市,因去库存接近尾声,国务院发文宣布货币化安置将改为实物安置。

其次,已有消息显示三四线城市目前正在降温。从8月前25天的数据来看,41城日均地产销量增速-2%,较7月的5.9%回落转负,其中三四线城市成为了主要拖累。事实非常清晰,在中央喊出遏制房价上涨的口号之后,多数城市地方政府已经按部就班进行适当调控加码,楼市上涨预期已经不那么强烈了,购房需求骤降直接导致成交量的大幅萎缩;

但从5月开始至今,除7月之外净融资额均为负。

未来三年,由于之前的利好消息已经退出,二三四线城市房价将呈现分化,总体来说,是由原来的投机性需求为主,逐渐变为刚需购房为主。我们估计,如果房地产调控政策持续下去,美联储货币政策持续收紧,房贷利率继续上行,很可能房价会发生以下的结局。

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为缓解偿债带来的压力,不少企业纷纷发债输血。

第一类,对于二线城市来说,受到房地产调控的限购、限售压制,二手房价很难断涯式下跌,但是每年以15-20%的速度下跌,事实上,现在很多二手房业主通常也是降价几十万,以求出售。房价逐步由当地刚需购买力说了算。

再者,今年以来,在土地拍卖上,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,其中三四线城市土地流拍数达到629宗,全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值。这预示着房企已经不看好三四线城市房地产市场,不敢在三四线城市高价拿地。

Wind数据显示,11月18日至22日期间,房企境内发债总额达到96.9亿元,环比暴增62%。

第二类,三四线城市下跌将呈现分化趋势,一些在一线城市周边的(北京除外),人口流入量大,竞争力强,基础设施完善,GDP排名靠前的城市,房价降幅可能慢一些。而远离热点城市,且人口流出大于流入,竞争力一般,基础设施薄弱,GDP排名靠后的三四线城市房价可能会出现断涯式下跌。

更重要的是,资本已经有大撤离迹象,降价抛房屡见不鲜。资本搅局下,市场自然会习惯性燥热,一些不明就里的人也习惯性地跟风进场,但要知道资本是聪明的,是无坚不摧且有敏锐嗅觉的,当所有人都沉浸在房价上涨,房子升值的狂欢中时,殊不知资本已经悄悄在撤离了。有专家分析认为,在资本的大举逃离下,则极有可能造成三四五六线的房价大幅下跌,甚至崩盘。

值得注意的是,众多房企在发境内债的同时,海外融资渠道同样开启。

未来3年房价上涨这种事情就不要去想了,因为各地房价已涨了3年多,不可能一直涨下去的,总要有调整的需求。至于未来各城市房价会跌去多少,我们认为,未来房价将呈现严重的分化。有的可能跌得慢一些,有的房价直接从终点再回到起点。总之,中国房地产正步入由投机炒作为主转向刚性购房为主,未来房价涨跌由当地刚需收入波动来决定。房价不仅不会上涨,而且出现长期调整的概率非常大。

事实上,最近经常有媒体报道,三四线城市二手房降价都卖不掉的尴尬情况,丹东有业主直降40万都未能成交。

据不完全统计,仅11月,就有19家内地房企先后发行美元债,总额约68.63亿美元。

不要再做未来房价还会大涨的梦了,未来3年不论是一线城市还是几线城市只要不出现大幅下跌你就烧高香吧!现在国家对房子的定义是让房子回归住的属性,不要以为这是说着玩的,2019年已经让很多人看到了效果。

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11月以来,房地产公司美元融资井喷,5日一天共计发行规模接近20亿美元。其中,万科、旭辉、正荣、佳兆业更是接连发行2只境外债。

雄安新区作为国家重点建设国家级新区,很多房企或者投资客都跃跃欲试,以为又来了炒房的机会,结果现在看看怎么样?一个共享产权就把这些人的梦都打碎了。共享产权一旦试点成熟势必会在更多区域推广,对于炒房者绝对是一记重拳,共享产权这个政策就是让房子回归住的属性的最好政策之一

独立经济学家马光远说,三四线城市房价比王者荣耀都让人着迷,但这种沉迷危害极大,因为三四线城市最怕的不是价格泡沫,而是数量泡沫。他甚至直言不讳到,三四线城市房价必定下跌,没大跌就该偷着乐,过量的房子只有炸掉,没有太好的办法。四线及以下城市的房子没有任何投资价值。

从中资美元债的供给端来看,根据标普统计,2019年以来,中资开发商已发行超650亿美元境外债券。

未来二三四线的房子的房价肯定是以平稳为主,这样的局面也是国家所期待的。但是现在房价被炒高的城市,价格回落是不可避免的。看看燕郊去年年底的走势,你不觉得吓人吗?当然一些有潜力的城市房价还是会有上涨空间的,但是上涨的速度不会再像以前那样暴涨,肯定是和当地的经济发展相协调的。

无独有偶,经济学家钟伟也不止一次呼吁到,尽快卖掉手上的劣质三四线城市的房产,向人口更加聚集、产业优质的一二线转移。他认为三四线是没有未来的,没有人口和产业支撑,空有高不可及的房价,这里很难有大的发展。

受销售数据波动、拿地乏力、负债较高等因素影响,部分中小房企境外发债融资时成本相对偏高,发行票面利率5%-8%,甚至超过10%,最高的到了13%。


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与之对应,国资以及排名靠前、在银行“白名单”的房地产公司在境内的发债成本仅为3%-4.5%。

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相比于以上两位,地产大佬余英说得话就更加直白了,他在博鳌房地产论坛上一针见血地指出,未来房价会分化很大,一二线需求庞大尚可顶住,但三四线城市面临巨大的人口流失,是城市化不可逆的结果,房价很难撑住不降,他甚至认为后期有些地区需要“救市”。

而且,房企美元债“到期墙”已升至新高。

谢邀!我虽不是专门从事房地产研究工作,但在房地产企业从事工程管理工作已有十余年经验,对房地产发展和房价预判有着自己的观点。

他更建议大家抓紧时间卖掉这里的投资房产和土地,落袋为安,把钱放在手上也比持有房产安全。不言而喻,三四线的未来真的令人担忧。

2020年,将有大约270亿美元离岸债券到期,但与这些美元债对应的有600亿美元的国内债券到期,房企将面临前所未有的再融资挑战。

个人认为,未来3年二三线城市的房价大幅上涨的可能性很小。

奇哥经常说,听专家的话一定要听话听音,大佬们纷纷看衰三四线城市的房产,并非意味着这里所有的房子都不能持有。他们虽然没有明示,但我们应该清楚,城市中心的优质地段资产肯定是有价值的,像新区的一些亮灯率不高且配套设施不全,开发商承诺的配套迟迟未兑付的资产,肯定是不适合长期持有的,对于投资客来说,这些就是最低等级的资产,在房地产税还未降临之前还是尽快处理的好。

2.房企两头挨打

上一轮房价疯长的历史再也不会重演了!虽然,从2000年以来,房地产每次调控都促使房价涨的更厉害,使得炒房客越来越多房子,买不起房子的越来越买不起。而这次调控和往常不一样,高层政策一再强调“房子是用来住的不是来炒的”和施行租售并举政策,租房子也能解决上学问题,这对学区房价格有很大的打压。还有很多地方的地王开发企业,现已经套牢。

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有人问,既然那么缺钱,为什么不降低下房价呢?

我认为判断一座城市的未来房价涨跌(不光是二三四线城市),主要看三方面:

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